这两天，满屏都是沙井大盘珈誉府热销的消息。

(资料图)

1401套房子，开盘卖了1183套，去化率约85%，透过数字都能感受到现场氛围有多热闹。

但跳出个体看后市，又是另一番景象。

01

从2023上半年成交数据看，深圳二手房卖了16236套，新房卖了16209套，共计卖出3.2万套左右，比2022年同期的2.6万套，多了6000套。

另外，深圳今年推出的近万套人才房，到目前为止，也卖了7000多套。

要说深圳楼市有多冷，数据上又不是这么一回事，但你要说深圳楼市有多热，除了一些热销楼盘，都是坐冷板凳的多。

最近两年，大部分业主觉得房子难卖，开发商也觉得现在的房子，一年不如一年好卖。

为什么会如此割裂？问题到底出现在哪里？

比较合理的解释是，深圳持续加大供应量。

2022年上半年，深圳新建住宅预售面积176.24万平方米，同比增长32.1%；

2023年上半年，深圳新建住宅预售面积324.56万平方米，同比增长84.1%；

而这仅仅是商品房的新增供应量，还要与保障房一起抢占市场。

在这种供需结构与市场环境下，买家的选择更多了，卖家的压力更大了。

截至6月底，深圳新房库存去化周期达到了15.8个月，距离警戒线18个月仅一步之遥。

为什么我们在前文说，深圳楼市何时回暖，最大的变量是政策。

因为在没有任何实质性松绑政策的前提下，仅仅依靠市场自身调整修复，这必然是一个非常漫长的过程。

卖房人在熬鹰，买房人在观望，当下缺的都是一个预期。

02

人之所以容易沦为情绪产物，很大程度上在于只能感受到当下的事物。

这个月看见深圳房价跌成狗了，就觉得市场很难再翻身了；前几个月看见小阳春房价回升了，又觉得市场要开始启动了。

昨天一颗甜枣，今天一个巴掌，情绪反复横跳。

实际上，当前买房人与卖房人所经历的多空博弈情绪，在2008年、2014年也都上演过。

同样是房子到处降价不断，开发商为卖房就差没跪下来了。

不同的是——

2008年至2014年，楼市处于普涨行情，不管你的房子买在哪里，房产持有到现在都是赚钱的。

这段时间，完美诠释了什么叫买房无技巧，全靠买得早。

2014年至2020年，楼市分化行情已经开始突显，不同城市、不同区域、不同楼盘之间的差距，少的一两倍，多的好几倍。

这段时间，房子买对了，资产翻倍，甚至几倍；房子买错了，财产归零，甚至负数。

2021年至今，这一轮周期虽未结束，但存在的这种分化行情已然不可逆。

在未来，有些地方的房子依然会波动上涨，有些地方的房子永远都翻不了身。

03

再回顾一下上半年深圳楼市，整体呈高开低走态势，一季度行情明显要好于二季度。

不仅仅是市场差的时候，楼盘之间的悲欢并不相通，市场稍有回暖的时候，大抵也是如此。

今年3月份浮现的小阳春，就很好地呈现出这种趋势，远郊区的大部分楼盘仍在过寒冬，而核心区的部分优质楼盘，房价则趁势复苏。

这不是什么回光返照，也不是什么业主迷之自信，而是价值体现。等下一波行情来的时候，往往也会是这类房产率先动起来。

相比之下，那些在过去两轮上涨行情都表现平平，房价不怎么涨的片区，也不要指望它能在未来给你带来什么好的收益。

现在说深圳房价还会上涨，很容易讨人嫌，但作为2000万人口级别的一线城市，深圳今年一季度GDP同比增长6.5%，基本面与经济实力都不容小觑。

聪明钱布局优质资产，是大势所趋。优质资产涅槃重生，是信心问题。

市场越萎靡，大众情绪越悲观，人的信心就显得愈加珍贵。

深圳楼市转好的关键，说到底还是来自信心的重建。

当市场信心重建之时，优质房产自然就会跟着起来。

假如大众情绪都开始变得乐观起来了，这对买房人来说，反而未必是好事。

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